日常生活中的零零总总，用数据表达总能呈现一定的特征，从最简单的发生频次到深奥抽象的随机游走，有的存在于少数个体中，有的存在于海量数据，有的是基于比较而产生，有的是基于自身的成长变化。

  今年行市尤其艰难，本身下行预期又遇 “疫情”非抗力，复工之余，我们盘点下这么多年的楼市研究中有哪些共性特征和常态现象，总结一些经验之外的“数据规律”。

  正态分布我们大学概率统计第一个学会的数据分布特征，也能说是“大数现象”，房地产中也有相当多的服从者。比如，同一个片区的楼盘成交量、三四线城市的各自库存去化周期，同一时期的土地成交溢价率，这一些数据无一意外的都应服从正态分布。

  （数据解读：我们统计了64个三四线城市的土地未上市库存去化周期，发现超过50%的城市去化周期集中在20-50月，20月以下，50月以上的城市数量极少，因此通过分布特征可以辅助我们对数据来进行分段参考，设立小概率时间发生的警示提醒，一旦某城市去化周期超过50个月就从另一方面代表着面临库存风险）

  我们能清楚的知道大部分的样本个体都应该存在于一定概率（通常我们大家都认为95%）发生的上下限范围内，所以你要成为“佼佼者”，打破上限，就要突破正态分布的规律，这样一个时间段就只可以使用外力，比如想要成为销冠势必是由“产品的优点”，“非常规营销”等外力因素导致的。

  “事出反常必有妖“，贝叶斯定律告诉我们的是根据既往数据的统计一个事情发生的概率较大，我们会依据这个概率去进行决策判断，但实际发生的情况正好是我们预计的对立面，除了小概率事件的真实发生，更多的情况是出现了一个特殊因素，在此特殊因素下导致结果往对立面发生；

  举个简单的栗子，开发商加推开盘通常都会选择周末，因为周末去化率超过60%的概率达到了80%，但如果周末天气恶劣，去化率将不足60%，因此我们最终选择开盘日期除了看周末还要关注天气好坏。

  （数据解读：从一个15年开盘售卖至今的大盘项目看出，虽然受到年份周期大势的热度影响，但整体优良天气的去化率仍明显超过恶劣天气去化率，贝叶斯现象的反向效应不得不妨）

  除此之外，由于意外常有发生，分析市场的过程中切忌惯性思维，有时候考虑多条件下的多方案是一种很好的研究方式。

  都说过去十年房地产是只涨不跌的十年，而其实任何行业，领域的真实状态都应该是起起伏伏，涨涨跌跌，只是时间跨度不同，呈现的周期地位也会不同；通过诸多周期方法的数据处理，可以把周期性放大变得显而易见，比如近10年的房价看似持续在上涨，但通过周期滤波处理之后，其实能够找到明显的周期，比如限购的2011-2014，是明显的下行周期，虽说房价的下降幅度不大，但是和前期的加速上涨相比“平稳意味着下降”。

  （数据解读：四个一线城市同比的房价指数呈现明显的周期趋势，15年形成了大大小小6个完全周期，其中，06-08年中，08年中-11年初，12年中-14年底是波动最大的几个周期，也正好和国家整体经济周期相吻合；而上海单城市房价也存在一定的周期，和一线城市有一定的一致性，不过上海的动发生的最近的两个周期，17年2月，18年12月形成了两个小高峰，近期有起底回调的态势）

  行业之间有轮动，长期资金市场见顶下行，房地产可能发力；电商经济的开启挤压了实体商业；行业内部也有轮动，住房的刚需主导，改善乏力，越成熟的城市新房市场逐渐被存量房市场取代；

  2016年房地产大爆发年份，城市之间的热度轮动尤为明显，一线带动二线，二线带动周边三四线，虽存在一定的时间差，但都前赴后继的轮涨。

  （数据解读：从上图中显而易见各类城市房价波动存在轮动趋势，一线城市是全国标杆，具有领衔趋势，11年之前一线城市市场波动几乎领先二线一年，三线年之后轮动期数缩短，一线月，领跌二线月，二线月）

  除了个体之间的轮动，还有指标轮动，一个指标领涨将预示着关联指标的跟涨，宏观一点，M1放量，房价可能上涨；微观一点，土地溢价率下降，房价可能下跌；

  因此，了解行业中轮动的现象，能够在一定程度上帮助我们提前决策，先行量，标杆者的研究能让我们把握住先机 ，哪怕是一点点。

  二八法则跟马太效应有点像，总之是要告诉我们，财富掌握在少数人的手里，强者越强，挤入强者的队列才有机会走向更大的成功；

  房企中的强者，TOP50房企贡献了全国房地产销售总业绩的80%以上，TOP10房企的集中度连年上升，一个房企深耕了一个城市，进行房企想要撼动其地位尤其的难，比如融创在无锡，万科在徐州。

  （数据解读：全国有9万多个房企，而TOP50房企业绩总贡献占到了83.1%，妥妥的解释了财富总是掌握在少数人手里真理，而且随着近年行业规范化发展，集中度仍在逐年提升）

  未来的房地产行业越发会成为强者的天下，产品做得好的房子卖得好，房子卖得好的资金充裕，客户积累也越充分，产品以及其他附属服务的品质也会更好。

  我们国家的地图上有一条线很了不起，基于人口密度对比，把我国分成了东南和西北两块，有了这条胡焕庸线，很多问题的研究变得简单了；

  房地产行业里，投资基本不过此线，房地产的需求最基础的生产要素来源于人口，没有人口就没有需求，更别提溢价，除此之外，基建、经济、产业等其他支撑要素无一能打破此规律。

  不过，有一点需要提示警醒我们，这条线正在慢慢地的发生偏移，比如东北区域历史的发达已不复存在，而西北边的几个优势散点是不是需要我们来关注，都是大家要思考的问题。

  写在最后，我们研究房地产多年，和股票研究一样分技术流和意识流，有人说我们太过偏重技术而忽略了经验，然而经验又何尝不是数据规律的意识表达，各专家大V的“悲喜表态”总有个数量上的胜负吧，所以说技术和经验本来就是不可割裂，相辅相成的。